Históricamente México ha sido un país con constantes cambios en su régimen legal en la tenencia de la tierra. El curso legal en materia inmobiliaria se ha ido desarrollando y marcando por el contexto del tiempo y circunstancias en el que se ha encontrado el país. 

Por casi un siglo perduró una legislación de origen revolucionaria impregnada de ideologías sociales, buscando principalmente la equitativa distribución de la tierra, la protección a los campesinos que trabajaban la tierra y el fomento a la industria agrícola. 

El producto que resultó de dicho movimiento social fue una composición de tres especies generales en el régimen de la tierra en México: Propiedad Pública, Propiedad Privada y Propiedad Social (Ejidos). Al nacer dichas disposiciones legales y sociales de un movimiento armado en contra del gobierno, la formalización de todos esos nuevos derechos generados a partir de ese momento tienen serios vicios documentales y de registro, incluso carecen de existencia. 

Para principios de los años 90’s el gobierno promueve una reforma constitucional que cuya principal característica es otorgarle a los titulares de parcelas en el régimen ejidal la posibilidad de entrar en el ámbito del derecho civil, en la figura de propiedad privada. 

Las necesidades de desarrollo del país en todos los ámbitos, y particularmente desde nuestra óptica de infraestructura energética, hicieron que el Estado Mexicano como el titular de los proyectos privilegiara el efectismo de dar un servicio o acceso (luz, agua, caminos/carreteras, vías férreas, ductos de hidrocarburos, etc.) sin preocuparse sobre la formalidad o legalidad con la que se hicieran. Tanto es así, que nos sirve de ejemplo la publicidad del Estado en los años 90’ en donde presumían tener una “…cobertura de energía eléctrica para el 99% de la población…”, cuestión probablemente cierta; hoy el problema radica en la legalización de todos los derechos de vía utilizados para poder alcanzar dicha cifra. 

Con la primer apertura a capital privado en el sector de energía, particularmente en la industria del gas natural y gas licuado de petróleo dentro del contexto del Tratado de Libre Comercio entre Canadá, Estados Unidos de América y México, nace la posibilidad de nuevos sistemas que requieren de nueva infraestructura lineal. Es ese contexto el que obliga a los desarrolladores y dueños de los nuevos proyectos a pensar en una estrategia legal y formal en la adquisición de los derechos de vía. 

Con el paso de los años, la adquisición de los derechos de vía fue tomando un nivel de especialización. Sin embargo, desde el punto de vista legal no existía diferencia o amparo alguno que pudiera ser un aliciente en favor de la negociación con cada uno de los titulares de la tierra por donde se delineara la trayectoria inicial del proyecto. Dicho lo anterior, esa actividad permitía que la negociación fuera realizada por personas (no profesionales en la materia) que buscaban un resultado inmediato, sin importar si la propia adquisición del derecho de vía en particular tuviera o no vicios que en un futuro pusieran en riesgo la viabilidad del proyecto completo. Es así, que existen varios ejemplos de proyectos ambiciosos de inversión pública y privada completamente detenidos por problemáticas de derechos de vía. 

Con las experiencias vistas y adquiridas de los proyectos que se desarrollaron, los inversionistas fueron elaborando sus propios programas y mecanismos para la adquisición de derechos de vía, mismos que iban incluyendo por voluntad propia. Todo ello iba siendo tomado conforme a criterios internacionales en los procesos de adquisición de derechos de vía y atención a comunidades aledañas al trazo. 

Hasta la Reforma Energética del presente año, y propiamente con la legislación secundaria, se establecieron procedimientos legales para la adquisición de derechos de vía en la industria energética. 

La Reforma Energética refleja la pluralidad del Congreso de la Unión de donde nace, y particularmente en el tema de derechos de vía se pueden apreciar con mayor facilidad dichos matices. Por un lado se buscó proteger por completo de las lesiones en materia civil a la que estaban expuestos todos aquellos terratenientes de escasos recursos contemplando la aprobación social del proyecto, una mediación gubernamental, un avalúo reconocido por el Estado, testigos sociales, etc., y por otro lado se pretende dar certeza jurídica a los grandes inversionistas al tener un tiempo límite para negociar, una validación judicial de todos los contratos, entre otras disposiciones. 

Los derechos de vía en materia energética requieren un nivel alto de especialidad profesional en donde incluyen en resumidas cuentas notificaciones formales a autoridades de inicio de negociación, negociación en sí con los terratenientes y la validación de todo el proceso ante un Juez Federal. 

Si bien en apariencia las nuevas disposiciones tienen muchos requisitos formales dentro del proceso de adquisición de derechos de vía en materia energética, también es cierto que dichos formalismos dan certeza a los inversionistas. 

El reto de la Reforma Energética en materia de derechos de vía está en compaginar los tiempos que exigen los desarrolladores de los proyectos con los tiempos legales previstos.